商業(yè)地產(chǎn)空置率過高和投資過熱問題，已是老生常談。
早在中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康就曾公開表示，對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風險保持“關注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風險警示。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2008年~2010年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元，而2010年~2012年，相關投資增加了4600多億元。
對于開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原因，業(yè)界觀點不一。
一種說法是，住宅被限購后投資者轉(zhuǎn)為購買商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)商也因此轉(zhuǎn)為開發(fā)商鋪。
另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)用地，導致地產(chǎn)商被迫開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
還有一種觀點認為，持續(xù)的宏觀調(diào)控讓地產(chǎn)商面臨財務壓力，開發(fā)商迫切希望改變財務結構，使企業(yè)能在市場調(diào)控的環(huán)境下依然有現(xiàn)金流，因此轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
地產(chǎn)商的另類賬本
種種跡象表明，目前商業(yè)地產(chǎn)過剩的開發(fā)風險正在被轉(zhuǎn)嫁。
蘭德咨詢公司總裁宋延慶說，他曾對一部分上市地產(chǎn)的商用物業(yè)收益率進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)除個別房企外，大多數(shù)地產(chǎn)商的商業(yè)物業(yè)租金回報率只有3%~5%。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租金收入并不是開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的必然原因。以今年1月15日在港股掛牌的金輪天地(01232,HK)為例，截至2011年底，金輪天地旗下商業(yè)物業(yè)租金收入僅為7954萬元，僅占經(jīng)營收入的15.2%，不到這些商業(yè)物業(yè)賬面價值的3%。不過，這些物業(yè)的賬面評估價值在過去3年中有大幅上漲，并為公司帶來超過七成的賬面收益，使得金輪天地不僅成功上市，還獲得80倍的超額認購，融資7.6億港元。
和金輪天地的情況類似，去年在港股上市或增發(fā)的內(nèi)地地產(chǎn)公司中，相當一部分公司最近三年的收益大幅依賴投資物業(yè)公允值變動。
通過上市來兌現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價值的賬面升值部分，僅僅是開發(fā)商生意經(jīng)中的一部分。
據(jù)記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與住宅項目相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者投資商在持有、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，從銀行以及其他金融機構獲得的抵押貸款比例要遠超過住宅。
陳晟說，不僅物業(yè)抵押比例高，開發(fā)商獲得貸款也比開發(fā)住宅來得容易，這使得開發(fā)商對于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更有興趣。
與此同時，商鋪的空置并不影響高價銷售，也是開發(fā)商熱衷投資的一個原因。
以上海豫園附近的一個名為“豫城時尚”的商業(yè)地產(chǎn)項目為例，雖然大面積空置，但根據(jù)媒體報道，該項目對外售價依然高達14億元，報價較購入時的價格上漲了近60%。
開發(fā)商還會選擇用傳統(tǒng)的“租金游戲”來高價銷售商鋪。
一些商業(yè)地產(chǎn)的營銷代理公司策劃告訴記者，他們在銷售商鋪時，會策劃商業(yè)地產(chǎn)的售后包租。他們事先會提高商鋪的預期售價，然后將售價中的一部分作為租金回報，通過商業(yè)經(jīng)營管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引后者高價購買。
此前，住建部雖然出臺政策嚴禁商鋪售后包租，但由于上述政策僅涉及預售項目，并且只禁止開發(fā)商承諾售后包租，很多房地產(chǎn)項目鉆了政策的空子，自行成立或委托一家商場經(jīng)營公司以高額租金回報要約租賃商鋪，引誘購房者購買。
這些項目承諾的租金回報遠遠超過銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入，通常要高過目標租戶承受的能力范圍。當商鋪的包租年限到期時，業(yè)主們往往發(fā)現(xiàn)，按照開發(fā)商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。
政策和法規(guī)亟需完善
對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，無論將項目賣給普通個人投資者，還是通過抵押貸款“賣”給銀行，或者通過上市融資“賣”給資本市場，套現(xiàn)能力都要比住宅強。
也正是因為商業(yè)地產(chǎn)的套現(xiàn)途徑遠遠多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來的市場震蕩和對經(jīng)濟的破壞力會遠超過住宅。
有業(yè)內(nèi)人士呼吁，應當盡早完善針對商業(yè)地產(chǎn)的政策，并成立專門的機構來指導、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟介紹，此前各級政府都有商業(yè)網(wǎng)點辦公室規(guī)范、指導各地商業(yè)地產(chǎn)的有序開發(fā)，但隨著這一機構的撤并，目前這一方面的工作成為空白。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一曾在去年一個地產(chǎn)論壇上提到，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要積極引導，由國家出臺指導性的文件。
除了需要國家出臺指導開發(fā)政策，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行的估價方法，也有待進一步修正。
與住宅和辦公相比，以經(jīng)營為目的的商鋪不僅提供場地，本身也是一種生產(chǎn)資料。即使同一商圈，不同商場的盈利能力也不相同。現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)評估方式，僅僅考慮了商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的價值，卻沒有考慮到它作為生產(chǎn)資料的價值。
但事實上，商業(yè)地產(chǎn)項目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場租金和售價作參照，評估同一商圈其他商場的物業(yè)價值的做法，合理性有待探討。
上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，商業(yè)地產(chǎn)的評估價值受兩大因素影響，一是周邊的租金價格，二是商鋪的本身盈利能力。在評估時，應該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身盈利能力，也要考慮到周邊的物業(yè)價值，最終的評估結果最好是一個范圍，而不是某個具體數(shù)值。
綜上所述，牽連國民經(jīng)濟多個部門且需要完善政策、法規(guī)更多的商業(yè)地產(chǎn)，似乎更有調(diào)控的必要性。但過去十年中，涉及商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策并不多見。這其中的原因又是什么？
宋會雍的觀點代表著房地產(chǎn)行業(yè)很多人士的普遍看法。他說，這主要是因為相比住宅的供不應求，商業(yè)地產(chǎn)的市場永遠都是過剩的，國家認為商業(yè)地產(chǎn)可以由市場自我調(diào)整，不需要出臺專門的政策予以調(diào)控。
